亨廷顿中心

为未来转变核心

亨廷顿中心(亨廷顿中心)的业主们面临着一个在当今房地产投资者中日益普遍的情况:他们拥有市中心首屈一指的办公楼, 但随着时间的推移,随着核心定义的演变,它们的资产在市场上令人羡慕的地位有可能被取代. 根据CoStar的数据,大约75%的美国人.S. 办公用品已有20多年的历史. 亨廷顿中心现在已经是第三个十年了.

In 2012, 卡尔顿联合公司在哥伦布号上有三分之二的股份, 俄亥俄州, 财产, 由斯基德莫尔, 奥因斯 & 美林于1984年建成,与太阳3注册和另外两名合伙人分享所有权. “他们带着这样的想法来的:他们要收购的是市场上最好的资产,Dan Eifert解释道, 太阳3注册的物业管理副总裁. 国会广场对面的37层办公大楼直接位于国会大厦的中线上. “没有其他建筑有这样的位置. 它拥有市场最高的租金和强劲的租期, 而且它还有一些空缺,有可能从新的租赁中获利.”

尽管地位显赫,亨廷顿中心在蓬勃发展的市场中面临着新的竞争对手. 哥伦布CBD附近新建的多户住宅和办公建筑带来了供应竞争, 以吸引现代劳动力的设施吸引租户的兴趣——这是当今市场的一个关键因素,吸引和留住人才是头等大事. “该建筑并没有在最高水平上竞争潜在租户,而是选择次级市场位置,”Eifert说. “这种趋势变得越来越明显.”

太阳3注册团队借鉴了公司的全球战略来应对竞争, 未来证明核心资产,巧妙地配置资本,以获得最佳回报,同时使亨廷顿中心达到当前的核心AA级标准. 尽管建筑系统和公共空间内部将得到更新, 该计划旨在为亨廷顿中心的租户提供前所未有的体验, 他们的员工和客户.

应用经验

利用其在老旧核心建筑库存中解锁新价值的经验, Hines决定创造充满活力和吸引力的公共空间, 历史上与酒店或住宅物业相关, 对亨廷顿中心的持续发展至关重要. “我们的重点是加强人类互动的文化,泰勒·斯蒂尔说, 海因斯亨廷顿中心的总物业经理. “我们知道,使用我们大楼的人之间的联系对我们的租户基础非常重要, 我们需要确保它会继续发生.”

我们能够借鉴过去的成功经验来实现租赁速度, 我们预计在重新定位核心资产时的租金增长率和续租百分比.

丹·埃费特,太阳3注册物业管理副总裁

Hines的垂直集成服务, 行业长寿, 世界各地的市场活动不仅为亨廷顿中心的转型提供了灵感, 而是在投资者中树立信心的权威. “我们借鉴过去的成功经验,实现了租赁速度, 我们预计在重新定位核心资产时的租金增长率和续租百分比,”Eifert说. “通过将这种思维投射到需要更新的老化资产上,我们为建筑业主增加了收入.”

Hines将稳重的入口和大堂作为改造的重点,并提议在建筑倒数第二层激活屋顶空间,作为创造广阔的租户便利设施计划的一部分. 卡尔顿和其他投资者同意了, 2016年,他们获得了1.4亿美元的再融资,以便再投资1600万美元进行再想象.

高度Amenitized工作场所

今天,亨廷顿中心充满活力. “当你走进大厅时,那座大楼总是会有一种嗡嗡声,迈克尔·科佩拉说, 世邦魏理仕哥伦布办事处的总经理. “但现在,这是一种可听到的嗡嗡声. 你可以看到他们从设计的角度所做的更多的互动,以及他们是如何在建筑的设施分层上考虑周到的.”

大堂有两个两层的活墙,是美国最大的. 覆盖在8,500株植物,包含350加仑的水, 生活墙被六个插页长椅打断,它们组成了一个新的区域,以促进租户的合作.

“我们改变了街景, 游行和大堂的体验更有响应性和吸引力,斯蒂尔说:“. “入口自动扶梯两侧的绿色墙壁提供了大量的自然注入, 当你进入这栋建筑时,一个10层楼高的中庭就在你的上方,那里有一个高度雕塑般的抛光黄铜礼宾台. 它创造了一种到达感,不像精品酒店的大堂.”

在建筑顶部的升级同样引人注目. 空置已久的36层被改造成一个名为“地平线”的休闲空间.“充足的座位, 一个酒吧, 四个灵活的会议室组成一个4,1000平方英尺的休息室只向租户开放.

租金仍然是租赁对话的一部分, 但现在的问题更多的是“这座大楼能为我的公司做些什么,帮助我吸引和留住优秀的人才?.’

Michael Copella,世邦魏理仕董事总经理

地平线外是一个屋顶露台,拥有度假风格的座位和哥伦布市中心和Scioto河岸的最佳景色. 栖息在距地面500多英尺的地方, the terrace is the largest of its kind to be constructed at that height; users are sheltered from high winds by an engineered glass and metal wind wall.

投资回报

“亨廷顿中心可能拥有一项资产中嵌入最多的设施, 从一层最好的当地咖啡店到令人印象深刻的屋顶体验,”Copella说. “我认为,正是这些接触真正增加了整体提升的房客体验.”

租户报告公共区域使用率很高. “在夏天, 我会在早上去阳台上回复邮件,比尔·诺兰说。, 巴恩斯的管理合伙人 & 索恩伯格有限责任公司,长期租户. “我也和公司以外的人开了很多会. 我也喜欢你可以在街道上喝咖啡,然后把它带到画廊层的座位区. 我们经常这样做.”

早期的租赁更新查询表明,翻新已经阻止了租户流失. “租金仍然是租赁话题的一部分, 但现在的问题更多的是“这座大楼能为我的公司做些什么,帮助我吸引和留住优秀的人才?,“说Copella. 这就是亨廷顿中心在竞争中脱颖而出的地方.”

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